In folgenden Beitrag erhältst Du einen tiefgehenden Einblick in die degressive Abschreibung für Abnutzung (AfA) im Wohnungsbau, ein Instrument, das Investoren in neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude nutzen können, um ihre steuerliche Last erheblich zu reduzieren.
Was ist die degressive AfA?
Die degressive AfA ermöglicht es, einen höheren Abschreibungssatz in den ersten Jahren nach Fertigstellung oder Erwerb einer Immobilie geltend zu machen, was zu einer schnelleren steuerlichen Entlastung führt. Im ersten Jahr beträgt dieser Satz fünf Prozent der Investitionskosten. In den darauffolgenden Jahren wird dieser Satz auf den jeweiligen Restwert der Immobilie angewendet. Diese Methode führt dazu, dass besonders in den ersten Jahren nach der Anschaffung höhere steuerliche Entlastungen möglich sind.
Ein praktisches Rechenbeispiel
Zur Verdeutlichung: Ein Investor investiert 400.000 Euro in ein Wohngebäude. Im ersten Jahr kann er 5% des Investitionswertes, also 20.000 Euro, von der Steuer abschreiben. Im zweiten Jahr basiert die Abschreibung auf dem verminderten Restwert von 380.000 Euro, wodurch eine Abschreibung von 19.000 Euro möglich wird. Über sechs Jahre summiert sich die steuerliche Entlastung auf rund 106.000 Euro.
Spezifische Regelungen und Voraussetzungen
- Zeitraum und Bedingungen: Der Baubeginn des Gebäudes muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegen. Nicht der Bauantrag, sondern der tatsächliche Baubeginn ist für die Inanspruchnahme der degressiven AfA entscheidend.
- Wechsel zur linearen AfA: Ein Wechsel von der degressiven zur linearen AfA ist möglich, sollte dies strategisch sinnvoller sein.
- Kombinationsmöglichkeiten: Die degressive AfA kann mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kombiniert werden. Diese gilt für Neubauten, die den energetischen Standard EH40/QNG erfüllen und bestimmte Kostengrenzen nicht überschreiten.
Verbesserte Bedingungen durch das Wachstumschancengesetz
Das Wachstumschancengesetz hat die Bedingungen für die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau verbessert: Der Anwendungszeitraum wurde bis Ende September 2029 verlängert, die Baukostenobergrenze von 4.800 Euro pro m² auf 5.200 Euro pro m² angehoben und die begünstigten Herstellungs-/Anschaffungskosten von 2.500 Euro pro m² auf 4.000 Euro pro m² erhöht.
Fazit
Die degressive AfA bietet eine attraktive Möglichkeit für Investoren, ihre Steuerlast signifikant zu reduzieren, insbesondere in den kritischen ersten Jahren nach einer Immobilieninvestition. Es ist ein strategisches Instrument, das, richtig angewendet, den finanziellen Spielraum eines Investors erheblich erweitern kann.
Habt ihr Fragen zu diesem Thema oder benötigt individuelle Beratung? Kontaktiert uns bei der Steuerkanzlei SIROC. Roland Elias, Sina Schindler und unser Expertenteam stehen euch jederzeit zur Verfügung, um eure steuerlichen Strategien zu optimieren.